قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چه کاربردی دارد؟
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از متداولترین قراردادها در حوزهی ساختوساز شهری است. در این نوع قرارداد، مالک زمین و سازنده با هدف احداث ساختمان جدید، منابع خود را (زمین، سرمایه، تخصص یا تجربه) با یکدیگر به اشتراک میگذارند و در نهایت، سود حاصل از پروژه بر اساس توافق قبلی تقسیم میشود.
این نوع همکاری بهویژه در شهرهایی مانند تهران، مشهد و شیراز بسیار رایج است؛ زیرا بسیاری از مالکان زمینهای کلنگی تمایل دارند با همکاری سازندگان، ملک خود را نوسازی کنند بدون آنکه هزینهی مستقیم پرداخت کنند.
شرکت نیکاوا با سالها تجربه در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، به مالکان و سازندگان کمک میکند تا توافقی مطمئن و قانونی داشته باشند که هم منافع دو طرف حفظ شود و هم از بروز اختلافات آینده جلوگیری گردد.
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت چه کسانی هستند؟
در یک قرارداد مشارکت در ساخت، معمولاً دو طرف اصلی حضور دارند:
نقش مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
مالک، صاحب زمین یا ملک قدیمی است که زمین خود را در اختیار سازنده قرار میدهد. آوردهی مالک معمولاً زمین و مجوزهای لازم (پروانه ساخت) است.
او باید از ابتدا مالکیت رسمی و بدون مانع ملک را به اثبات برساند و در صورت وجود چند مالک، سهم هرکدام در قرارداد دقیقاً ذکر شود.
نقش سازنده و مسئولیتهای او در پروژه
سازنده، شخص حقیقی یا حقوقی است که با سرمایه مالی، نیروی فنی و مدیریتی خود پروژه را اجرا میکند.
او موظف است عملیات ساخت را بر اساس نقشه مصوب و در مهلت مقرر انجام دهد و در پایان، سهم هر طرف را تحویل دهد.
در نیکاوا، پیش از عقد قرارداد، تعهدات سازنده بهطور دقیق بررسی و ضمانتهای لازم اخذ میشود تا منافع مالک محفوظ بماند.
ارکان اصلی قرارداد مشارکت در ساخت
یک قرارداد مشارکت موفق، باید شامل ارکان زیر باشد:
آوردههای طرفین (زمین، سرمایه، تخصص فنی)
طرفین باید آوردهی خود را بهطور شفاف مشخص کنند. مثلاً:
- مالک: زمین و مجوز ساخت
- سازنده: هزینههای ساخت، طراحی، مجوزها و نیروی اجرایی
نحوه تعیین سهمالشرکه و تقسیم سود
در بیشتر قراردادها، سهمالشرکه بر اساس نسبت ارزش زمین به هزینه ساخت تعیین میشود. برای مثال:
اگر ارزش زمین ۴۰٪ و هزینه ساخت ۶۰٪ باشد، سهم مالک ۴۰٪ و سازنده ۶۰٪ از واحدها خواهد بود.
مدتزمان پروژه و مراحل اجرای ساخت
مدت اجرای پروژه، باید بهطور دقیق در قرارداد ذکر شود و شامل مهلت اخذ پروانه، تخریب، اجرا و تحویل نهایی باشد. هرگونه تأخیر باید با جریمهی مشخص همراه شود.
مهمترین بندهای حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت
بند مربوط به ضمانت اجرا و تعهدات طرفین
در این بند باید ضمانتهایی مثل چک، سفته یا ضمانتنامه بانکی از سازنده گرفته شود تا در صورت تأخیر یا تخلف، مالک بتواند حقوق خود را پیگیری کند.
بند فسخ، انحلال یا تمدید قرارداد
این بند باید شرایط دقیق فسخ را مشخص کند، مثلاً:
عدم شروع ساخت در موعد مقرر، عدم پرداخت هزینهها یا تغییر کاربری بدون اجازه مالک.
بند داوری و حل اختلاف در قرارداد مشارکت
برای جلوگیری از طولانی شدن دادرسی، پیشنهاد میشود حل اختلافات به داوری یا میانجیگری حقوقی نیکاوا سپرده شود تا پرونده در کمترین زمان و بهصورت حرفهای رسیدگی گردد.
خطرات حقوقی رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت
عدم تنظیم دقیق سهمالشرکه
در صورت عدم تعیین درصد دقیق مالک و سازنده، اختلافات شدیدی در مرحله تقسیم واحدها بهوجود میآید.
عدم پیشبینی خسارت تأخیر در تحویل
اگر خسارت تأخیر در قرارداد درج نشود، مالک نمیتواند در صورت تأخیر سازنده، خسارت مالی خود را مطالبه کند.
نبود تضمینهای مالی کافی از سوی سازنده
یکی از شایعترین اشتباهات مالکان، اعتماد بدون ضمانت به سازنده است. همواره باید سند رسمی یا ضمانتنامه مالی معتبر از طرف مقابل دریافت شود.
نکات کلیدی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از دید وکیل
بررسی سند مالکیت و مجوز ساخت قبل از عقد قرارداد
قبل از امضای قرارداد، باید اطمینان حاصل شود که ملک فاقد مشکل حقوقی، بازداشت یا رهن است.
مشاوران نیکاوا در این مرحله، کلیهی استعلامات لازم را برای اطمینان از مالکیت قانونی انجام میدهند.
تنظیم قرارداد در دفاتر رسمی یا با وکیل متخصص
قراردادهای دستی یا غیررسمی، در صورت بروز اختلاف، اعتبار قانونی کافی ندارند.
نیکاوا توصیه میکند تمام قراردادها با نظارت وکیل پایهیک دادگستری و در دفترخانه رسمی تنظیم شوند.
پیشگیری از اختلافات با درج بندهای شفاف و دقیق
هرچه قرارداد شفافتر و جزئیتر باشد، احتمال بروز اختلافات کمتر میشود.
به همین دلیل، جزئیات سهم، زمانبندی، بیمه، مالیات و ضمانتها باید صریحاً ذکر شوند.
مالیات، بیمه و هزینههای جانبی در قرارداد مشارکت
مالیات بر ساختوساز و نحوه تقسیم آن
مالیاتها معمولاً بر عهدهی سازنده است، اما بهتر است این موضوع بهصورت دقیق در قرارداد مشخص شود تا از اختلاف بعدی جلوگیری گردد.
مسئولیت بیمه کارگران و پروژه
تمام کارگران و عوامل اجرایی باید تحت پوشش بیمه تأمین اجتماعی باشند. در غیر این صورت، مالک نیز ممکن است مسئول شناخته شود.
نحوه حل اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت
استفاده از داوری و میانجیگری بهجای دادگاه
فرآیندهای قضایی ممکن است سالها طول بکشد؛ اما با استفاده از داوری حرفهای در نیکاوا، اختلافات معمولاً ظرف چند هفته حلوفصل میشوند.
نقش مشاوران نیکاوا در حل اختلافات قراردادی
نیکاوا با تیمی از وکلای متخصص، روند داوری، میانجیگری و تنظیم توافقنامههای جدید را مدیریت میکند تا طرفین به نتیجهای سریع و منصفانه برسند.
نمونه تقسیم سود در قرارداد مشارکت در ساخت
|
آورده طرفین |
درصد سهم | توضیح |
|
مالک (زمین) |
۴۰٪ |
تأمین زمین و مجوز ساخت |
|
سازنده (سرمایه و اجرا) |
۶۰٪ |
تأمین هزینه ساخت، طراحی و اجرا |
| کل پروژه | ۱۰۰٪ |
سود بر اساس درصد توافق تقسیم میشود |
مزایای استفاده از مشاوره حقوقی نیکاوا در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
تجربه نیکاوا در پروندههای ساختوساز شهری
تیم نیکاوا با دهها پرونده موفق در حوزهی قراردادهای مشارکت، از بروز اشتباهات حقوقی پرهزینه جلوگیری کرده و منافع طرفین را تضمین میکند.
خدمات مشاوره حقوقی و قراردادی نیکاوا
- تنظیم قرارداد رسمی و شفاف
- بررسی سوابق و اعتبار سازنده
- مشاوره در تقسیم سهم و ضمانت اجرا
- داوری و میانجیگری در صورت اختلاف
پرسشهای متداول درباره قرارداد مشارکت در ساخت
- آیا قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به دفترخانه رسمی دارد؟
بله، برای اعتبار قانونی و جلوگیری از ادعاهای بعدی، تنظیم رسمی توصیه میشود. - اگر سازنده پروژه را نیمهکاره رها کند چه باید کرد؟
در صورت وجود ضمانت اجرا در قرارداد، مالک میتواند از طریق داوری یا مراجع قضایی اقدام کند. - آیا مالک میتواند در طول پروژه سهم خود را بفروشد؟
بله، اما تنها در صورتی که در قرارداد، محدودیتی ذکر نشده باشد. - آیا نیکاوا قراردادهای مشارکت بینالمللی هم تنظیم میکند؟
بله، نیکاوا خدمات مشاوره حقوقی برای قراردادهای بینالمللی را نیز ارائه میدهد. - بهترین روش تقسیم سود در قرارداد مشارکت چیست؟
تقسیم باید براساس ارزش واقعی زمین و هزینه ساخت، با کارشناسی دقیق انجام شود. - آیا داوری نیکاوا الزامآور است؟
بله، آرای صادره از داوری نیکاوا طبق قانون، قابلیت اجرایی دارند.
چرا تنظیم دقیق قرارداد مشارکت در ساخت حیاتی است؟
قرارداد مشارکت در ساخت، پلی میان مالک و سازنده است؛ اما اگر بدون نظارت حقوقی تنظیم شود، میتواند به اختلافات سنگین و زیان مالی منجر گردد.
با بهرهگیری از تجربه وکلای حرفهای نیکاوا، میتوانید قراردادهایی تنظیم کنید که هم منافع شما را تضمین کند و هم مسیر ساختوساز را با اطمینان طی نمایید.
